Актуальные тренды на рынке доходной недвижимости 2021-2022: куда вкладываться?
Финансы Финансы

Актуальные тренды на рынке доходной недвижимости 2021-2022: куда вкладываться?


Альбина Загидулина – эксперт по инвестициям в недвижимость, основатель инвестиционно-строительной компании Alba Development и клуба инвесторов ALBA INVE$T.

Все больше россиян в последнее время изучают сферу инвестиций. При этом недвижимость считается самыми надежным и стабильным активом. Вероятность, что объект обесценится практически стремится к нулю. Наоборот, в среднем цена растет на 12-30% каждый год, в зависимости от региона. Также этот инструмент гибок, что позволяет менять стратегию заработка и приносить высокую прибыль при низком риске. А доходность инвестиций в недвижимость оценивается в 10-40% годовых.

Но нужно знать особенности рынка и его нынешнее состояние, чтобы ваша стратегия принесла наибольшую прибыль. Ведь самая большая ошибка – вложиться в неликвидный объект.

Сейчас некоторые тренды инвестиций остались в прошлом. Например, коммерческая недвижимость (магазины, кафе, хостелы, офисы). До пандемии доходность таких объектов составляла 25-40%, теперь не больше 7-15%. Много предприятий сферы услуг закрылось после локдауна, и сейчас закрываться те, кто работает себе в убыток. Также во время самоизоляции работников отправили на удалёнку. Многие потом так и не вернулись в офисы, поэтому интерес снизился и к офисным помещениям.

Первичная жилая недвижимость тоже стала малоприбыльна. Да, за последние два года цена выросла на 40-60%. Но после повышения процентной ставки по льготной ипотеке и ограничения суммы займа, спрос на первичный рынок жилья снизился на 25% по сравнению с показателями 2020 года. Сейчас кроме роста стоимости стройматериалов ценам на новостройки расти уже некуда, они и так достигли своего максимума.

Тренды инвестиций сейчас:
  • Флип сделки или флиппинг на вторичном рынке. Это, когда приобретают недооцененную недвижимость, затем продают в течение нескольких месяцев, при этом улучшив в ней что-то (делают ремонт, покупают мебель и технику). Доходность оценивается в 18-27% годовых.Флиппингом занимаются миллионы людей в США. В России такая стратегия распространена не очень широко, потому что свободный капитал стал появляться у населения не так давно. Сейчас в Москве на этом зарабатывают 20-30 тысяч человек, а по всей стране около 300 тысяч. Суть флип сделки заключается в следующем. Ищем «убитую» квартиру в интересной локации, которую хотят срочно продать и готовы дать скидку (около 10%). Затем покупаем ее и закладываем траты: на ремонт от 25 тыс. рублей за квадратный метр, на оформление документов и на оплату коммунальных услуг. Делаем косметический ремонт, приводим все в порядок. Потом продаем квартиру дороже. Ваши затраты на восстановление такого жилья впоследствии окупятся сполна полученной прибылью при продаже объекта. Сейчас ЦБ планомерно повышает ключевую ставку, что ведет к высоким процентам по ипотеке и, как следствие, к падению спроса на новостройки. Но в этом случае повысится интерес к вторичному рынку жилья, что и повлияет на рост цен.
  • Загородная недвижимость. Тренд 2020-2021 года из-за карантина и желания людей быть ближе к природе. Доходность таких инвестиций оценивается в 30-70% годовых.
Важные моменты, которые надо учесть при вложении:
  1. Правильное расположение земельного участка влияет на стоимость недвижимости и ее ликвидность. Важно, чтобы дом находился в местности с развитой инфраструктурой и с транспортной доступностью. Большим плюсом будет близость к реке, озеру или лесу.
  2. Лучшее время для приобретения дома, когда коммуникации в коттеджном поселке уже проложены, но сам поселок еще не имеет законченный вид.
  3. Вред вашей будущей прибыли может нанести разношерстные дома. Лучше обратить внимание на коттеджные поселки с однородной застройкой.
  4. При проектировании дома стоит придерживаться классического стиля в архитектуре.  
Уже сейчас из-за повышенного интереса цены на загородное строительство выросли. А с момента введения льготной ипотеки на ИЖС спрос на такие жилые объекты вырастет еще в 2-2,5 раза. Это приведет к очередному повышению цен на загородную недвижимость в следующие 2-3 года.
  • Деление квартиры на студии. Доход от перепродажи таких объектов около 25% годовых, а от сдачи в аренду 12-17%. Быстрый рост цен на новостройки и падение реальных доходов населения привели к тому, что даже льготная ипотека стала не всем по карману. Но это не отменяет потребности людей в жилплощади. Поэтому можно приобрести большое помещение и сделать из него маленькие уютные комнаты или студии. Но здесь важно правильно выбрать локацию. Спрос на такое жилье вторичного рынка поднялся на 43% только за последний год. Ожидается и дальнейший рост интереса и цен в будущем. 
Деньги нужно вкладывать туда, где вам ясна схема заработка, а недвижимость понятный всем инструмент с большим количеством преимуществ. Но нужно помнить, что коммерческая и первичная жилая недвижимость в нынешней ситуации низколиквидна и мало прибыльна. Поэтому стоит обратить внимание на рынок вторичного жилья и ИЖС.

Бывает сложно одновременно следить за тенденциями рынка и не упускать из внимания все юридические и финансовые детали для своей же безопасности. Наша компания помогает множеству своих клиентов зарабатывать на рынке недвижимости, сопровождая их на каждом этапе инвестирования: от подбора объекта до продажи и получения с него прибыли.

Подписывайтесь на нас в соцсетях, если хотите быть в курсе последних событий в сфере бизнеса и технологий.

Не менее интересные публикации